（一）对商品房预告登记抵押的法律性质存在认识偏差

企业及个人将尚未取得产权证的预售商品房向金融机构申请抵押贷款，并进行抵押权预告登记。此种抵押权预告登记并非现实的抵押权登记，而是将来发生抵押权登记的请求权。有的金融机构对抵押权预告登记的性质认识上存在偏差，未能意识到其中潜藏的风险。

如在甲银行与乙房地产公司、陈某保证合同纠纷一案中，乙公司与陈某虚构房屋买卖合同关系，办理了房屋买卖预告登记，由陈某出面与甲银行签订贷款抵押合同，并办理了房屋抵押预告登记，实际由乙公司用款并还款。后乙公司提前归还剩余借款，将款项打入陈某还款账户，但被陈某划走，由此引发纠纷。经法院判决，房屋买卖合同被确认无效，由陈某归还甲银行借款本金及利息。后甲银行又起诉请求乙公司承担连带清偿责任，同时要求在抵押物处分时享有优先受偿权。法院最终认定银行作为系争房屋抵押权预告登记的权利人，享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，但并非对系争房屋享有现实抵押权，故对甲银行要求行使系争房屋抵押权的诉请不予支持。

【建议】

1、应正确理解预售商品房抵押权预告登记的性质和效力，在借款人因客观原因无法办理房屋产证或故意不办产证时，借款人或担保存在无法实现抵押权的或有风险；2、针对此种风险，可采取相应措施对借款安全进行保护，如要求房产商在办理真正的抵押权登记之前提供阶段性担保。

（二）对产权人中包含未成年人的房产担保疏于审查

上海法院受理的多起抵押贷款案件中，当事人以共有房产作为借款的抵押担保，产权人中包含未成年人。根据法律规定，监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处分被监护人的财产。如果金融机构难以证明该抵押担保系为了未成年人的利益，则担保效力存在瑕疵。如在一起金融借款合同案件中，抵押人以家庭共有的房屋为他人的银行贷款提供担保，该房屋中含有未成年人的份额，最终法院采取由房产共有人先行分割房产份额的方式解决上述疑难问题。

【建议】

如果监护人为非按揭贷款而以未成年人共有房产作为抵押担保时，贷款人应当对此进行严格审核，必须确保抵押担保未损害未成年人的利益，在必要时可以要求借款人替换担保形式。

（三）对抵押物共有人签字审核不严

共有房产抵押是担保业务中易出差错的环节之一。如在一起纠纷中，借款人吴某在借款前，已与其妻经民政部门核准登记离婚，并约定共有房产归其妻、其女所有。但机构放款时并未对吴某婚姻状况进行仔细核查，亦未要求其提供婚姻状况的相关证明文件，而仅凭婚姻登记档案证明书据以确认借款人当时的婚姻状态，操作流程有失规范。此外，吴某提供的另一处抵押房产由吴某及其妻女三人共有，但机构并未对除债务人吴某之外的两个房屋共有人的真实意思进行认真的审核，从未与其妻女进行直接接触，亦未要求其妻女亲自签订房地产抵押合同及办理抵押登记手续，而只是通过吴某代理两人完成前述所有过程，最终导致放款机构无法证明吴某系有权代理，面临抵押无效的后果。         

【建议】

1、对提供不动产抵押担保措施的，应当通过房产证和其他途径了解不动产的实际所有权情况，了解财产共有人的详细信息，条件允许下应直接与财产共有人接洽，了解其真实意思，并要求所有财产共有人共同签字；2、若房产共有人委托他人代签抵押合同、代办抵押手续的，应要求其出具书面的授权委托书，并认真审核授权委托书的真实性，谨防伪造、冒签等行为。

（四）对最高额担保范围的约定存在矛盾

最高额抵押担保中，部分金融机构和类金融机构拟定的合同条款就担保范围的约定存在前后不一致的情形。如在一起涉及小额贷款公司的案件中，借款人为其贷款设定最高额抵押担保，合同中约定“最高额抵押金额”相当于借款本金，而合同其他条款又约定抵押担保的范围包括借款本金、利息、罚息、复息以及为实现债权而发生的诉讼费以及律师费用等，远远超出借款本金的范围。尽管该案中小额贷款公司未就最高额抵押担保提出诉讼请求，但上述条款设置的不合理之处仍需引起重视。

【建议】

最高额抵押合同的条款应保持前后一致，可适当预估可能发生的利息及其他费用，设定合理的最高额抵押担保金额。

（五）不当涂销抵押登记

部分银行在不良贷款转让而抵押权未变更登记的情况下，未经债权受让人同意而擅自申请注销房地产抵押权，存在抵押权登记不当操作现象。如林某诉某银行财产损害赔偿纠纷的案件中，徐某欠某银行个人抵押贷款，该笔债权经两次债权转让，最终由乙公司受让，抵押权一并转让，但抵押权登记未予变更。林某购买徐某房屋，与乙公司达成协议，代徐某向乙公司归还了所欠贷款，乙公司将系争房屋的他项权利证明交付林某。林某办理过户手续时发现，徐某已在之前办理了抵押权登记注销，并将房屋过户给了案外人。林某认为某银行为徐某注销抵押登记导致其购房损失，诉请要求赔偿160万元。虽然法院最终认定银行申请注销系争房屋抵押权登记的行为与林某的财产损失并不存在直接的因果关系，但甲银行的上述行为客观上为徐某将系争房屋转让给案外人提供了条件，增加了纠纷发生的风险。

【建议】

1、金融机构应充分重视不良贷款转让、抵押权未变更情况下的风险管控；2、完善内部查询系统，对债权转让情况予以特别提示；3、审慎办理补办他项权利证、出具注销抵押权登记材料等业务。